提问：出卖人以疫情影响为由延期交房，是否可以免除违约责任？

律师答复：出卖人能否对延期交房主张免责，需要看疫情是否构成了影响以及影响的程度。本次上海因为疫情封城，无法办理交房手续，出卖人可以就延期交房主张免除相应责任。待疫情或疫情防控措施影响结束，出卖人应该及时办理交房手续。因本次上海疫情不能交房的，应当及时通知对方，以减轻可能给购房人造成的损失。但需要特别注意的是，若交房义务的约定时限在疫情或者疫情防控措施发生前，根据法律规定，出卖人迟延履行后发生不可抗力的，不免除出卖人的违约责任。

法律依据
《中华人民共和国民法典》第五百九十条。
《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第4款。
《上海高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答之三（2022年版）》解答四：疫情期间发生履行迟延等情形，当事人以不可抗力主张免责时应区分具体情况，考量疫情或者疫情防控措施对义务履行的具体影响，作出不同处理。基于不可抗力主张免责的一方应承担相应的举证责任。对于非金钱债务的履行，例如货物买卖合同的出卖人因疫情或者疫情防控措施原因迟延复工、被采取隔离措施、政府征用等导致无法正常履行交货义务，一般可以不可抗力为由主张免除或部分免除责任。

参考案例
(2020)沪01民终11307号案件：法院认为，首先，疫情并未影响出卖人正常占有使用房屋，在双方办理房屋交接手续之前一直由出卖人居住使用。其次，出卖人并无充分证据证明疫情影响其交房义务的履行。故对出卖人扣除3个月使用费的辩称，法院不予支持。

(2021)沪02民终11520号案件：法院认为开发商上诉主张应扣除新冠疫情爆发期间2020年1月24日至同年3月24日之间的违约金，对此，本院认为，依照合同履行情况、合同原定的交房期限及开发商至一审法院判决时尚未交房等事实，可知新冠疫情并非导致逾期交房的根本原因，其要求扣减相应期间的违约金，缺乏法律依据，本院难以支持。

(2020)沪02民终10867号案件：出卖人黄某与中介积极沟通，并找了相关部门也积极履行了合同义务，最后实际搬离日期距离银行贷款发放日期就十几天，且根据黄某方提供的小区物业管理通知，当时确实是因为疫情防控的客观原因导致不可能立即搬离，并无违约之故意，现购房人沈某据此要求黄某支付逾期交房违约金，一审法院不予支持。审理中，黄某自行考虑到确在收到房款后因客观原因没有立即搬离系争房屋，本着公平的原则，同意支付沈某相应的房屋占用费，并无不可，一审法院予以准许，具体金额由一审法院综合考虑本案实际情况后予以酌定。