提问：因疫情影响，购房人延迟支付房款是否可以免除违约责任？

律师答复：疫情防控措施一般不会影响金钱债务的履行，原则上购房人不能因疫情防控措施而免除迟延支付房款的违约责任。但如果购房人确有证据证明疫情防控措施对其支付房款构成实质障碍的，可以主张免责，比如因患新冠肺炎住院治疗或者被医学隔离且不具备支付条件导致确实无法按约付款的情形。需要注意的是，疫情影响发生前购房人已经存在迟延支付情况的，一般难以不可抗力为由主张免责。此外，购房人以不可抗力主张免责时，还应注意履行通知、及时减损以及提供证明的义务。


法律依据

《中华人民共和国民法典》

第一百八十条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

第五百九十条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第4款：疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。

《上海高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答之三（2022年版）》解答四：疫情期间发生履行迟延等情形，当事人以不可抗力主张免责时应区分具体情况，考量疫情或者疫情防控措施对义务履行的具体影响，作出不同处理。基于不可抗力主张免责的一方应承担相应的举证责任。对于金钱给付义务，基于疫情或者疫情防控措施通常不会影响金钱债务的履行，一般不能以不可抗力主张减轻或免除责任。但涉及诸如因疫情防控滞留且不具备支付条件、因罹患新冠病情严重无法支付、因在线转账限额无法按时支付等特殊情况的，人民法院可结合具体情况，准确把握不可抗力作为免责事由的认定标准。



参考案例

(2021)沪0118民初6208号案件：购房人陈某某主张系因案外人欠付其担任法定代表人的新喜公司工程款，且受疫情影响，导致陈某某付款能力受限。对此，本院认为，新喜公司与陈某某系相互独立的民事主体，陈某某以案外人未向新喜公司履行债务而不履行付款义务无法律依据；而疫情的爆发导致陈某某付款能力受限，亦非陈某某不履行付款义务的理由。故本院对陈某某的抗辩不予采信。

(2020)沪0101民初15934号案件：购房人金某某等二人辩称系因疫情导致征收补偿款延迟发放，从而导致其未能按期付款一节，鉴于付款义务系属金钱支付义务，而买卖双方就房款支付可能因征收事宜导致延迟一节并未作出相关约定，故金某某等二人所称情节无法成为免于承担合同项下违约责任之理由，本院对金某某等二人该项抗辩理由依法不予采纳。至于金某某等二人辩称出卖人施某某于2020年8月31日后仍要求付款一节，鉴于此时金某某等二人付款行为尚不构成解约事由，如金某某等二人在后续宽限期限内可全面履行付款义务，则合同仍然可予履行完毕，故金某某等二人所称情节对于施某某按约行使合同解除权并无影响。至于金某某等二人已实际支付全部房款一节，鉴于金某某等二人付款行为系属单方面付款行为，且施某某在金某某等二人支付后续房款之前既已取得并实际行使合同解除权，故金某某等二人后续付款行为无法阻止施某某解约行为之法律效力。故黄浦法院判决：原告施某某与被告金某某、被告黄某某所签《上海市房地产买卖合同》予以解除；被告金某某、被告黄某某偿付原告施某某违约金人民币200,000元。